De la nécessité de transmettre un DPE conforme à la réalité lors de la vente d’un bien

Lors de la vente d’un bien immobilier, la transparence des informations transmises est une valeur fondamentale. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), document obligatoire lors de cette transaction, est un rapport important qui évalue la consommation énergétique du bien et son impact environnemental. Une affaire judiciaire récente rappelle avec force que toute tentative de tromperie dans la réalisation ou la présentation du DPE peut avoir de graves conséquences pour le vendeur, l’agent immobilier et le diagnostiqueur. Ces trois acteurs ont en effet un devoir de loyauté envers l’acquéreur et la justice veille à ce que ce principe soit respecté.

DPE : son résultat constitue un véritable engagement vis-à-vis de l’acquéreur d’un bien

Le diagnostic de performance énergétique a pour but d’informer tout acquéreur potentiel d’un bien sur sa consommation d’énergie annuelle, son impact carbone et son niveau de confort thermique. Du point de vue du vendeur, le DPE est aussi devenu un document de référence pour déterminer la valeur de son bien sur le marché immobilier, surtout dans le contexte actuel où le niveau des besoins en rénovation énergétique fait fluctuer les prix de vente. Au vu de ce constat, certains vendeurs ou agents immobiliers, conscients de l’impact d’une mauvaise étiquette DPE sur le prix de vente d’un bien, pourraient être tentés de minimiser les faiblesses d’un bien en termes de performance énergétique, en réitérant la réalisation du DPE, mais cette fois en s’assurant qu’il soit plus indulgent.

Une mauvaise tentation à bannir absolument, comme l’a démontré une affaire récente en Normandie, où une vente immobilière réalisée en 2014 a été annulée par la cour d’appel. En effet, un second DPE avait été réalisé, de toute évidence erroné, affichant une classe D au lieu de G, une incohérence que les acquéreurs n’ont pas tardé à découvrir. Ainsi, les vendeurs, leur agent immobilier et le diagnostiqueur immobilier qui avait réalisé le second DPE ont tous été tenus responsables et condamnés à payer les frais de rénovation énergétique de l’immeuble dont la note au DPE avait été surévaluée.

Ce jugement illustre que le DPE ne doit en aucun cas être falsifié ou ajusté à la convenance d’un vendeur. En effet, il représente un véritable engagement vis-à-vis de l’acquéreur. Loin d’être un simple document administratif, le DPE, comme tous les autres diagnostics immobiliers du dossier de diagnostic technique (DDT), contribue activement à garantir la transparence et l’équité d’une transaction.

Lors d’une transaction immobilière, les professionnels doivent aussi faire preuve d’exemplarité

Au-delà du simple respect des obligations légales et réglementaires, tout professionnel de l’immobilier, qu’il soit agent immobilier ou diagnostiqueur, doit faire preuve d’une rigueur et d’une honnêteté exemplaires. Le rôle de conseil de l’agent immobilier ne se limite pas à la mise en relation entre vendeur et acheteur, il implique aussi la responsabilité de s’assurer que toutes les informations transmises par le vendeur sont exactes et vérifiées.

Dans l’affaire précitée, l’agence immobilière a été sanctionnée pour avoir encouragé les vendeurs à refaire un diagnostic qui donnerait une meilleure classe énergétique, alors qu’elle avait connaissance d’un premier DPE beaucoup moins favorable. Quant au diagnostiqueur condamné, en dépit du fait qu’il avait été intentionnellement mal informé par les vendeurs, son choix d’avoir recours à la méthode sur facture au lieu de la méthode DPE-3CL, obligatoire pour un immeuble construit après le 1er janvier 1948, a également joué un rôle déterminant dans l’issue du procès. Une preuve de plus que la méthode de calcul conventionnelle, obligatoire depuis la réforme du DPE de juillet 2021, est de toute évidence la plus fiable pour évaluer avec précision la note DPE d’un bien.