En ce mois de janvier 2024, revenons sur deux affaires qui se sont déroulées au mois de décembre 2023, très révélatrices concernant le diagnostic amiante avant-vente ou état d’amiante, soit le diagnostic immobilier à réaliser obligatoirement avant la vente d’un bien dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. En effet, les deux cas exposés ci-dessous témoignent des subtilités de la mise en pratique de cette investigation, qui, bien que réglementée, comporte des difficultés de compréhension auxquelles peuvent être confrontés propriétaires comme diagnostiqueurs.
Diagnostic amiante avant-vente : la Cour de cassation rejette la demande d’un propriétaire
Le 7 décembre 2023, la Cour de cassation a statué sur une affaire au cours de laquelle le propriétaire tentait de faire supporter le coût des travaux de désamiantage (près de 90 000 €) au diagnostiqueur immobilier responsable de l’état d’amiante fourni lors de l’achat de sa maison en 2017. Cet état d’amiante datait d’ailleurs de trois ans avant la vente du bien. Le plaignant arguait que le diagnostiqueur n’avait pas réalisé le repérage amiante avant-vente en bonne et due forme parce qu’il n’avait pas identifié l’amiante présent dans les canalisations extérieures, une présence découverte après la transaction.
La plus haute juridiction a cependant rejeté le pourvoi en cassation du propriétaire, libérant ainsi le diagnostiqueur immobilier de tout soupçon de mauvaise pratique de son activité. En effet, elle a confirmé que le diagnostiqueur immobilier n’était pas tenu de repérer l’amiante présent dans les éléments extérieurs au bien, qui plus est, inaccessibles sans destruction, étant donné que les conduits d’eaux pluviales et usées concernés par la présence d’amiante se trouvaient sous une terrasse et une jardinière.
À la suite d’un état d’amiante partiellement étendu, un diagnostiqueur immobilier condamné
Le 21 décembre 2023, une autre affaire devant la Cour de cassation nous a interpellés. Cette fois-ci, le cabinet de diagnostics immobiliers qui avait réalisé le diagnostic amiante en mars 2011 pour la vente d’un bien a vu son pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel rejeté. En effet, malgré la détection d’amiante dans les ardoises composites de la toiture d’un bâtiment annexe à la maison principale, le diagnostiqueur immobilier mandaté n’avait pas daigné pousser son investigation, ce qui lui aurait permis de découvrir que la couverture de la maison principale était également amiantée, ce que les acquéreurs ont constaté après-coup au travers d’une expertise judiciaire datée de mars 2017.
Ainsi, la Cour de cassation a souligné que la détection d’un matériau amianté accessible, même en dehors du champ réglementaire de l’investigation, aurait dû inciter le diagnostiqueur immobilier à approfondir son repérage. La haute juridiction a donc confirmé les décisions antérieures de première instance et de la Cour d’appel et condamné le diagnostiqueur immobilier à dédommager les acquéreurs en réparation du préjudice subi, notamment pour couvrir le coût des travaux de désamiantage d’un montant de près de 16 700 €.
Ces deux affaires font ressortir la nécessité pour tout diagnostiqueur immobilier de maîtriser à la perfection les limites d’investigation du diagnostic amiante avant-vente. Elles mettent aussi en évidence l’importance d’un rapport parfaitement clair et complet qui témoigne d’une communication accrue entre le diagnostiqueur et le propriétaire pour écarter tout risque de litige ultérieur. En effet, le diagnostic amiante est une expertise délicate qui exige une extrême vigilance pour garantir une transaction immobilière transparente et sereine.
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