État des risques en 2023 : vendeurs, bailleurs, les nouvelles mesures vous protègent davantage - 18/01/2023

Un arrêt rendu par la Cour d’appel de Rouen le 14 décembre 2022 illustre l’importance de la présence de l’état des risques et pollutions au sein d’une transaction de vente. Il démontre aussi que les nouvelles mesures relatives à l’ERP, issues de la loi Climat et résilience et entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2023, permettent aux vendeurs et bailleurs de sécuriser encore davantage leurs ventes et leurs locations immobilières. Pourquoi ?

ERP de vente : des acquéreurs condamnés pour n’avoir visiblement pas consulté ce diagnostic

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rouen le 14 décembre 2022 a débouté la demande d’acquéreurs qui réclamaient 66 000 € aux deux études notariales et à l’agent immobilier qui s’était occupés de leur transaction, pour avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil. La Cour d’appel a même condamné les acquéreurs à régler 6 000 € à ces derniers. En effet, même si le bien qu’ils avaient acquis trois ans auparavant était inondable, les acquéreurs étaient au courant de ce risque : l’ERP avait été annexé dans le DDT de la promesse de vente et dans celui de l’acte authentique. L’ERP comportait même des plans en couleur pour délimiter les parties inondables du bien. Les acheteurs avaient donc été dûment informés du risque inondation et dans un tel contexte, ils ne pouvaient reprocher aux notaires et à l’agent immobilier de ne pas les avoir alertés. En plus, lors de la promesse de vente et de la vente définitive, ils avaient paraphé chaque page de l’ERP. Ils ont donc été sanctionnés pour leur manque de vigilance au regard du contenu de ce formulaire qui répertorie tous les risques qu’encourt un bien mis en vente ou en location.

Obligations ERP en 2023 : l’information des acquéreurs et locataires est renforcée

Depuis le 1er janvier 2023, l’entrée en vigueur de l’article 236 de la loi Climat et résilience permet de protéger encore davantage les vendeurs et les bailleurs ainsi que les notaires et les agents immobiliers après une transaction. En effet, en accordant plus de visibilité à ce formulaire, les nouvelles mesures rendent, après la signature de la transaction, toute réclamation relative à l’ERP de la part de l’acquéreur ou du locataire non recevable. Pour rappel, les vendeurs et les bailleurs sont tenus de remplir les obligations suivantes au regard de l’état des risques et pollutions depuis le 1er janvier 2023 :

• mentionner une formule précise dans leur annonce immobilière pour prévenir de l’existence de risques : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
• produire l’ERP dès la première visite du bien ;
• fournir l’ERP lors de toutes les étapes de la vente ou de la location (promesse de vente, avant-contrat de vente en l’état de futur achèvement, acte de vente authentique et bail de location).