Dans le dossier de diagnostic technique de la vente d’un bien, l’état des risques compte autant que les autres diagnostics immobiliers nécessaires à la réussite de la transaction. En effet, un état des risques non conforme peut aussi compromettre une vente et même des années après sa réalisation. Dans une affaire récente portée devant une cour d’appel, les vendeurs d’un bien ont été lourdement condamnés pour ne pas avoir rempli leurs obligations relatives à l’état des risques transmis lors de la signature de la promesse de vente, précisément en ce qui concerne le signalement d’un sinistre antérieur indemnisé lié à une inondation. Que s’est-il passé ?
État des risques : Ne pas sous-estimer l’information relative aux sinistres indemnisés
Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques est un formulaire qui se positionne comme un document incontournable lors des transactions immobilières puisqu’il doit être mentionné dans les annonces de vente ou de location et obligatoirement fourni lors de toute première visite du bien. En 2010, lors de la vente impliquée dans le litige cité plus haut, l’état des risques était moins visible, mais il était déjà très important. Il comportait aussi l’obligation de déclarer tout sinistre indemnisé, un impératif qui avait, semble-t-il, échappé aux vendeurs. En effet, ils avaient fourni lors de la promesse de vente un état des risques qui ne mentionnait pas l’inondation importante qui avait endommagé leur bien en 2002 et au titre de laquelle ils avaient perçu une indemnité d’assurance.
Les acquéreurs n’ont découvert que quatre ans après la signature de l’acte authentique l’omission délibérée des vendeurs. En effet, ils ont été confrontés à leur tour à deux inondations successives de leur bien en 2014, un évènement majeur qui dans leur secteur s’est soldé par la prise d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. À cette occasion, ils ont pu prendre connaissance d’autres arrêtés et des diverses inondations survenues dans la région par le passé, dont particulièrement celle de 2002, pour laquelle les vendeurs étaient cités parmi les sinistrés.
Omission des sinistres dans l’état des risques : la cour d’appel met en garde les vendeurs
Face à la mauvaise foi des vendeurs dans cette affaire, qui n’avait pas été reconnue en première instance, la cour d’appel a pris position en faveur des acquéreurs, en annulant la vente et condamnant les vendeurs à verser aux acquéreurs une somme considérable (près de 460 000 euros) au titre de la valeur du bien, des frais de vente des acquéreurs ainsi que des frais de notaire. Cette décision en nullité de la vente avertit clairement les vendeurs quant à la nécessité d’informer sur tout sinistre indemnisé au sein de l’état des risques. Elle les invite plus globalement à réfléchir sur les conséquences potentielles très graves d’une dissimulation d’informations lors d’une transaction immobilière.
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