État des risques et pollutions / ERP incomplet et vente annulée - 05/05/2020

Le vendeur d’un bien a fourni un état des risques et pollutions (ERP) incomplet à l’acquéreur. La vente a été annulée sur arrêté de la Cour de cassation. Le propriétaire n’avait pas indiqué, dans l’état des risques, l’arrêté de catastrophe naturelle ayant donné lieu à une indemnisation.

L’obligation d’information acquéreur ou locataire dans l’état des risques

Ce diagnostic immobilier s’est appelé état des risques naturels et technologiques ERNT, puis ERNMT avec l’ajout des risques miniers, puis ESRIS pour tenir compte de l’information sur les sols, etc. Maintenant, il s’agit de l’état des risques et pollutions. Le principe est toujours le même : informer les futurs occupants des risques auxquels les biens peuvent être exposés. Après l’achat du bien, l’acquéreur a découvert des fissures dans le bâtiment. Il a appris que sa maison était dans une zone couverte par un arrêté de catastrophe naturelle pris vingt ans auparavant. Le vendeur avait été indemnisé, or cette information n’était pas dans l’ERP.

État des risques et pollutions erroné, dol et nullité de l’acte de vente

L’expert bâtiment, appelé sur les lieux, n’a pas été en mesure d’affirmer que les fissures étaient réellement dues à la catastrophe naturelle. Cet ancien épisode de sécheresse pouvait avoir provoqué des mouvements de terrain mais les fissures avaient peut-être une autre origine. Malgré tout, la justice a considéré que si le candidat acquéreur avait disposé de cette information, il aurait potentiellement refusé d’acheter le bien mis en vente. Le diagnostic immobilier incomplet s’apparente donc à un dol, une manœuvre frauduleuse pour pousser à l’acquisition du logement. L’annulation de la vente immobilière a alors été prononcée. En confiant l’état des risques et pollutions à un diagnostiqueur immobilier à Gisors, le propriétaire vendeur bénéficie d’une protection en cas de litige lié au contenu de l’ERP.