Vendre un bien locatif est un projet de vente qu’il faut obligatoirement anticiper pour que la transaction se réalise dans les meilleures conditions, et ce, durablement. Vendre le bien vide ou loué, évaluer avec justesse son prix de vente, mettre en œuvre les démarches nécessaires pour se conformer à la réglementation en vigueur sont des réflexions et étapes essentielles. L’annulation le 6 juillet 2023 par la cour d’appel de Versailles d’une vente de bien locatif, dix ans après la signature de l’acte authentique, interroge. Faut-il aussi s’assurer que le logement vendu peut être loué à titre de résidence principale s’il ne fait pas l’objet d’un tel bail lors de la vente ? Faut-il a minima transmettre au futur investisseur les règles de décence applicables aux locations à usage d’habitation ? Votre agence de diagnostics immobiliers R2Diag Gisors vous expose les faits.
Vente de bien locatif : les locaux vendus ne pouvaient faire l’objet d’un bail d’habitation
En achetant en janvier 2013 un logement loué composé de deux remises aménagées situées dans une copropriété, l’acquéreuse, dont c’était le premier investissement locatif, ne soupçonnait pas qu’ils ne pouvaient être loués à titre de résidence principale. En effet, elle disposait d’une autorisation de location à usage d’habitation émise par le syndicat des copropriétaires. Elle a donc établi un contrat de location classique deux mois après le départ du locataire qui occupait les lieux en meublé et à titre saisonnier lors de l’achat et dont elle avait repris le bail. Or, après le contrôle du logement par les services de santé et d’hygiène de la ville en 2018, elle a été mise en demeure par arrêté préfectoral de cesser le contrat pour location d’un logement impropre à l’habitation. Divers manquements lui étaient reprochés : une superficie du logement insuffisante, un défaut d’isolation thermique, une faible exposition du logement à la lumière naturelle et l’absence de vide sanitaire.
L’acquéreuse entreprend alors de faire annuler la vente en poursuivant le notaire en justice pour ne pas l’avoir informée de l’indécence locative du logement ainsi que des règles sanitaires à l’échelle du département, preuve qu’il n’avait pas rempli son devoir d’information et de conseil.
Achat de bien locatif non décent : la vente annulée dix ans après la signature de l’acte
Pour se défendre, le notaire a indiqué que le bien locatif faisait l’objet d’un contrat de bail non résidentiel lors de l’achat, soit d’un contrat de location non soumis aux règles de décence. De plus, il a fait remarquer que l’acte de vente comportait une clause « notion de logement décent » rappelant l’obligation de décence locative. Selon lui, l’acquéreuse disposait donc de toutes les informations nécessaires pour statuer sur la possibilité de louer ou non le logement, et ce, avant de signer l’acte de vente. Malgré tout, la cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement de première instance, à savoir la responsabilité du notaire. En effet, ce dernier n’ignorait pas la nature de l’investissement. Qui plus est, la clause relative à la décence n’était pas suffisamment « claire et aisément compréhensible par un acquéreur profane » concernant l’obligation de « conclure un bail dérogatoire pour pouvoir louer à usage d’habitation le bien acquis ». L’acheteuse n’avait donc pas eu la possibilité de renoncer à la transaction, et ce, en raison du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil. La vente a donc été annulée et le vendeur doit restituer à l’acquéreuse la totalité du prix de la vente, soit près de 90 000 euros. Quant au notaire, il est tenu in solidum avec le vendeur, et ce, dans la limite de 90 % de la condamnation, au paiement des frais de procédure et des dommages-intérêts.
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